이제 전세 놓아도 세금 낸다! 전세보증금이 가상의 소득이라고? 잃으면 감면해주나?

https://youtu.be/_bKJERs05xc

 

이제 집주인이 전세 받으면 받는 전세금에 대한 세금이 발생하게 되었습니다.

바쁜 세상 어렵게 변하는 정책 

릴리AI로 요약해서 간주 임대료에 대해서 영상과 요약을 통해 보시겠습니다.

 

이번 영상의 핵심 주제는 전세 보증금에 대한 간주 임대료 과세와 관련된 새로운 세법 개정 사항입니다. 2026년부터 고가 주택을 보유한 다주택자들은 전세 보증금에 대해 세금을 내야 하며, 이는 가상의 소득으로 간주됩니다. 또한, 단기 임대 사업자에게는 다양한 세금 혜택이 주어져 임대 시장의 활성화를 도모하고 있습니다.

 

1. 📌 간주 임대료와 새로운 세제 개정의 핵심

 

 

• 간주 임대료는 주택에 부과되는 세금으로, 많은 사람들이 확정적인 소득으로 간주하지 않는 소득에 대해 세금이 부과되는 것이 맞는지 의문을 가진다.[1-2]
• 이러한 세금 체계에는 종합부동산세와 재건축 초과 환수와 같은 미래의 세금을 미리 당겨 받는 경우가 포함될 수 있다.[1-3]
• 이번에 세금 부과에 대한 구체적인 방안이 마련되면서, 세금을 내야 하는 대상이 명확해졌으며 해당자들은 주시할 필요가 있다.[1-5]
• 단기 임대 사업자는 취득세 감면 등의 혜택을 받을 수 있으며, 24년 세법 개정 후속 시행령에도 관련 내용이 포함되었다.[1-13]
• 개정 법안에 따른 간주 임대료의 부과는 2026년 1월부터 시작될 예정이므로 준비가 필요하다.[1-21]

2. 🏡 간주 임대료와 세금 변화

 

• 간주임대료는 2026년부터 시행되어, 고가 주택 2채를 보유한 경우 전세 보증금에 대해 세금을 부과하는 제도이다.[2-2]
• 고가 주택은 기준 시가 12억 원을 초과해야 하며, 전세 보증금 합계가 12억 원 이상일 때 과세 대상이 된다.[2-39]
• 간주 임대료는 전세를 놓고 있어도 재산이 증가한 것으로 간주되어 세금이 부과되므로, 과거와 달리 세금을 안 내던 고가 주택 소유자에게도 영향을 미친다.[2-53]
• 간주 임대료에 대한 부과는 물리적으로 소득이 없더라도 전세 보증금을 가상의 소득으로 보고 세금을 과세하겠다는 뜻이다.[2-33]
• 특히, 고가 주택 소유자들은 재산세, 종합부동산세와 함께 간주 임대료까지 내야 해 세금 부담이 증가할 것으로 보인다.[2-135]

2.1. 세금 증가와 전세 제도 변화

 

• 전세를 놓아도 세금을 내야 하는 상황이 2026년부터 발생할 것으로 보인다.[2-9]
• 현재 1주택자는 세금에서 어느 정도 보호받고 있으며, 월세와 전세를 병행하는 경우에도 세금이 낮아지는 혜택이 있다.[2-6]
• 새로운 과세 체계에서는 단기 주택 임대 사업자에게 혜택이 주어지며, 중과세에서 벗어날 수 있는 조건이 마련된다.[2-11]
• 다만, 세금 제도가 완전히 폐지되지는 않으며, 장기적으로 세금이 강화될 것으로 추정된다.[2-20]
• 1주택 소지자의 경우, 향후에도 세금 혜택이 있을 것으로 기대되지만, 세금 제도가 자주 변경될 수 있다는 점에 유의해야 한다.[2-10]

2.2. 간주 임대료와 그에 따른 세금 변화

 

• 간주 임대료에 대해 세금이 부과되는 내용이 24년 세법 개정에서 발표되었고, 후속 시행령이 준비 중이다.[2-31]
• 고가 주택 기준이 12억 원을 초과하는 2주택 보유자에게 간주 임대료가 과세되며, 이는 오는 26년 1월 1일부터 시행된다.[2-41]
• 고가 주택 2채의 전세 보증금 합산액이 12억 원을 초과하는 경우부터 세금이 부과되며, 각 주택의 보증금이 개별적으로 12억을 초과하지 않아도 과세 대상이 된다.[2-50]
• 이 법안의 경우, 부부 합산으로 과세되기 때문에 공동명의의 경우에도 부부 자산이 합쳐져 평가된다.[2-71]
• 기존에 고가 주택을 소유하고 있는 사람들도 새로운 세법 적용으로 인해 부자로 간주되어 세금을 내야하는 상황이 된다.

2.3. 전세보증금의 간주 임대료 과세 문제

 

• 간주 임대료는 다주택자가 알아야 할 세금 중 하나로, 특히 전세 보증금이 가상의 소득으로 간주된다는 점이 중요하다. [2-87]
• 보증금이 3억 원을 초과하는 경우, 이 금액을 소득으로 보고 세금을 부과하게 된다고 한다. [2-96]
• 소형 주택(40제곱미터 이하)나 기준 시가 2억 이하의 주택은 과세 대상에서 제외되므로, 이 경우에는 세금이 부과되지 않는다. [2-102]
• 다주택자의 경우 모든 월세 수입은 과세 대상이며, 전세보증금은 과세되지 않지만, 보증금이 3억을 초과하면 과세 대상에 추가된다고 언급된다. [2-111]
• 이러한 간주 임대료의 과세는 자산 형성의 해석 변화와 더불어 고가 주택 보유자에게 세금 부담을 증가시킬 수 있는 조치로 해석된다. [2-94]

2.4. 간주 임대료 도입과 세금 변화

 

• 26년 1월 1일부터 기준 시가 12억을 초과하는 주택 두 채와 보증금 합계가 12억을 초과할 경우 소득세를 내야 한다. [2-125]
• 주택 보증금을 조정하여 간주 임대료를 피해보려는 전략이 가능하며, 예를 들어 보증금을 낮추고 월세를 받을 수 있다. [2-129]
• 간주 임대료를 내는 것이 일반 소득세보다 저렴하지만, 결국 세금은 부과될 수밖에 없다. [2-131]
• 특히, 고가 주택 소유자는 재산세와 종부세 등 다양한 세금에 추가로 간주 임대료가 부과되므로 어려움이 증가한다. [2-135]
• 예전부터 주택을 보유하고 있던 사람들은 무세 부담이 가중되므로, 향후 세금 납부에 대한 충분한 준비가 필요하다. [

 

 

 

 

 

 

 

3. 📉 간주 임대료 및 세금 변화에 대한 이해

 

• 간주 임대료는 주택 기준 시가가 12억 원을 초과하고 보증금 합계가 12억 원을 초과할 경우 내야 하며, 부부의 소득을 합산해 계산된다.[3-1]
• 간주 임대료는 소득세에 비해 작은 세금으로, 이전에는 세금을 내지 않았던 부분이 이제 과세 대상이 되므로 부담을 느낄 수 있다.[3-4]
• 양도소득세 관련 규제가 주택의 용도를 변경한 경우, 매매 계약일을 양도일로 간주함으로써 과세 기준을 합리화한다.[3-16]
• 주택임대 사업자는 취득세 감면 및 거주 주택 비과세를 통해 이익을 얻으며, 새로운 개정으로 거주 주택 비과세의 횟수 제한이 무제한으로 변경되었다.[3-27]
• 단기 민간 임대 주택이 등록되면 거주 주택 비과세를 받을 수 있으며, 이는 수요 창출을 위한 정부의 정책으로 이해된다.[3-59]

4. 📈 임대 사업자 등록과 세금 혜택

 

• 착한 임대인 혜택을 통해 임대 사업자 등록이 필요한 주택 소유자는 세금 감면과 비과세 혜택을 받을 수 있다.[4-1]
• 재개발 지역의 부동산을 여러 개 소유하는 것이 큰 부자가 되는 유리한 방법으로 언급됐다.[4-14]
• 임대 사업자 등록 후에는 취득세 감면, 종합부동산세 합산 배제, 양도세 중과 배제를 받을 수 있는 조건이 설정되었다.[4-32]
• 세컨하우스와 같은 지방 저가 주택에 대한 세금 혜택이 확대되어 1세대 1주택자도 종부세 특례를 적용받을 수 있다.[4-111]
• 단기 민간 임대 주택 등록 시 임대료 5% 상한을 지키면 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있다.

5. 📈 서울 재개발 지역 투자 기회

 

• 투자금 2억대 중반으로 15억 차익을 기대할 수 있는 재개발 지역이 서울에 존재한다. [5-4]
• 현재 서울에서 이러한 투자 기회를 찾는 것은 어렵지만, 해당 지역은 좋은 위치로 평가된다. [5-6]
• 서울 한강 역세권 공시가 4억 이하로 접근 가능한 재개발 지역 정보가 추후 블로그를 통해 안내될 예정이다. [5-15]
• 영상에서는 시행령 세금 관련 정보를 제공하며, 다음에도 비슷한 내용을 다룰 계획임을 밝혔다.